Voor huurders en huizenkopers

Huren of kopen?

Vergelijk huren met kopen, jaar voor jaar. Je ziet de netto maandlast van allebei, wat je in totaal kwijt bent, je vermogen na 10, 20 en 30 jaar en na hoeveel jaar kopen gunstiger wordt. De belastingregels zijn die van 2026; stijgingen, onderhoud en rendement zijn aannames die je zelf aanpast.

Gegevens

Wat je nu betaalt of zou gaan betalen, zonder servicekosten.
Aanname, pas aan. Gereguleerde huren volgen een wettelijk maximum dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld.
Gaat eerst naar de kosten koper; de rest verlaagt de hypotheek. Als huurder houd je dit geld en rendeert het tegen het spaarrendement.
Aanname, vul de rente uit je offerte in.
Voor hypotheekrenteaftrek moet je in maximaal 30 jaar annuïtair aflossen.
Voor de totale kosten. Het vermogen zie je ook na 10, 20 en 30 jaar.
Van degene die de aftrek krijgt. Bepaalt of je aftrekt tegen 35,75% of 37,56%.
Meer opties
Leeg = de koopprijs. Voor het eigenwoningforfait.
Aanname, pas aan. Woningprijzen kunnen ook dalen; vul dan een negatief percentage in.
Aanname: onderhoud, opstalverzekering, OZB, rioolheffing en eventueel VvE.
Aanname. Wie per maand goedkoper uit is, zet het verschil hiertegen opzij. Box 3-belasting rekenen we niet mee.
Aanname, vraag offertes op.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
18 tot 35 jaar, eerste keer gebruik, je gaat er zelf wonen en de woning is hoogstens € 555.000 waard. Anders 2%.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Kan tot een hypotheek van € 470.000; je betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie.
Huren of kopen?Indicatie 2026

Huren of kopen

Na 10 jaar–
Huren: netto per maand (jaar 1)–
Kopen: netto per maand (jaar 1)–
Omslagpunt–
OpbouwWaarde

Vermogen en kosten in de tijd

NaVermogen hurenVermogen kopenKosten hurenKosten kopen

Vermogen huren = eigen geld plus wat je per maand overhoudt ten opzichte van kopen, met rendement. Vermogen kopen = woningwaarde min restschuld, plus wat je per maand overhoudt ten opzichte van huren. Kosten = geld dat weg is: huur, of kosten koper, rente, onderhoud en eigenaarslasten na belastingvoordeel. Aflossing telt niet als kosten, want die zit in je vermogen. Verkoopkosten (makelaar) bij verhuizen zijn niet meegenomen.

Uitleg: Huren of kopen berekenen

Of kopen of huren voordeliger is, hangt vooral af van hoe lang je blijft wonen, de rente en hoeveel de huur en de woningwaarde stijgen. Bij kopen betaal je eenmalig kosten koper en elk jaar rente, onderhoud en eigenaarslasten; de aflossing bouw je op als vermogen in je huis. Bij huren is de huur weg, maar houd je je eigen geld en eventueel een deel van je maandbudget over om te sparen.

Deze rekenhulp vergelijkt beide jaar voor jaar met de fiscale regels van 2026: eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek tegen maximaal 37,56%, de Wet Hillen, overdrachtsbelasting en NHG. Het omslagpunt is het eerste jaar waarin je met kopen meer vermogen hebt dan met huren.

Veelgestelde vragen

Na hoeveel jaar is kopen voordeliger dan huren?

Dat verschilt per situatie. Door de kosten koper begin je als koper met een achterstand die je inloopt als de huur hoger is dan je netto rente en onderhoud, of als de woning in waarde stijgt. De rekenhulp toont het jaar waarin dat gebeurt, met jouw eigen aannames.

Telt de aflossing als woonlasten?

Niet als kosten: aflossen is sparen in je eigen huis. Hij zit wel in je netto maandlast, en de restschuld wordt afgetrokken van de woningwaarde bij het vermogen.

Waarom rekenen jullie met een rendement op spaargeld?

Als huurder houd je je eigen geld. Om eerlijk te vergelijken laat de rekenhulp dat geld, en het maandelijkse verschil, renderen tegen een percentage dat je zelf kiest. Box 3-belasting rekenen we niet mee.

Let op: indicatie, geen hypotheekadvies

Deze berekening is een indicatie, geen hypotheekadvies; de geldverstrekker beslist. De uitkomst hangt sterk af van aannames over huurstijging, waardestijging, onderhoud, rente en rendement; de toekomst kan anders lopen. Uitgangspunten: je woont zelf in de woning, annuïtaire hypotheek, inkomen onder de AOW-leeftijd en gelijk over de jaren. Aan deze uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend.

Klopt er iets niet of mis je iets? Laat het weten

Bronnen & gebruikte waarden

OnderdeelWaardeStatus
Eigenwoningforfait 20260,35% van de WOZ-waarde bij € 75.000 – € 1.350.000; daarboven € 4.725 + 2,35% van het meerdereBelastingdienst
Aftrektarief hypotheekrente 202635,75% in schijf 1 (t/m € 38.883), 37,56% daarboven (ook in schijf 3 beperkt tot 37,56%)Belastingdienst
Wet Hillen 2026is de rente lager dan het forfait, dan telt 28,133% van het verschil mee (aftrek 71,867%)Belastingdienst
Overdrachtsbelasting 20262% als je er zelf gaat wonen; 0% met startersvrijstelling (18–35 jaar, woning hoogstens € 555.000)Belastingdienst
NHG 2026tot € 470.000 hypotheek; borgtochtprovisie eenmalig 0,4%NHG
Hypotheekannuïtair, maandelijks; lening = koopprijs − (eigen geld − kosten koper), maximaal de koopprijsrekenregel
Latere jareneigenwoningforfait, aftrektarieven en Hillen-percentage blijven op 2026 staan; WOZ-waarde stijgt met de waardestijgingvereenvoudiging
Huurstijging, waardestijging, onderhoud, rendement, rente, overige kosten koperinvoer van de gebruiker (standaard 3%, 3%, 1%, 2%, 4%, € 4.000)aanname
Niet meegenomenbox 3, huurtoeslag, verkoopkosten, inflatie, renteherziening na de rentevaste periode, AOW-leeftijdlet op

Gecontroleerd op 14 oktober 2026.