Voor huizenkopers
Hoeveel kan ik lenen voor een huis?
Vul jullie bruto jaarinkomens en de rente in. Je ziet direct de maximale hypotheek volgens de leennormen 2026, de bruto maandlast en met welke woonquote is gerekend. Met je eigen geld erbij zie je ook je koopbudget. Studieschuld, andere leningen, het energielabel en de woningwaarde vul je in onder Meer opties.
Maximale hypotheek
| Opbouw | Waarde |
|---|
Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies, betaal je meestal van je eigen geld: je mag niet meer lenen dan de woningwaarde. Overdrachtsbelasting is 2% als je er zelf gaat wonen; ben je 18 tot 35 jaar en is de woning hoogstens € 555.000 waard, dan betaal je onder voorwaarden niets (startersvrijstelling).
Uitleg: Hoeveel kan ik lenen voor een huis?
Hoeveel hypotheek je mag krijgen, staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk). Die regeling bepaalt welk deel van je bruto inkomen naar rente en aflossing mag: de woonquote of het financieringslastpercentage. Het percentage hangt af van je inkomen en van de rente waarmee wordt getoetst. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage. De tabellen worden elk jaar vastgesteld op advies van het Nibud; deze rekenhulp gebruikt de tabellen van 2026.
Koop je samen, dan tellen beide inkomens volledig mee: het percentage hoort bij jullie gezamenlijke inkomen. Met de woonquote reken je uit hoeveel jullie per jaar aan rente en aflossing mogen betalen. Dat bedrag wordt omgerekend naar een lening met een annuïteit over 30 jaar. Andere leningen en je studieschuld gaan er eerst vanaf. Voor een zuinig energielabel mag je extra lenen, en je leent nooit meer dan 100% van de woningwaarde.
Kies je een rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan wordt getoetst met minstens de AFM-toetsrente: 5% in het 4e kwartaal van 2026. Zo kun je de lasten ook dragen als de rente later stijgt. Bij 10 jaar of langer rekent de geldverstrekker met je eigen rente.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kunnen we lenen met € 60.000 en € 40.000 inkomen?
Samen is jullie toetsinkomen € 100.000. Bij 4% rente en 10 jaar of langer rentevast is de woonquote 26,1%: € 26.100 per jaar, € 2.175 per maand aan rente en aflossing. Met een annuïteit over 30 jaar is dat een maximale hypotheek van € 455.578. Zonder studieschuld of andere leningen, energielabel E, F, G of onbekend.
Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?
Ja. Beide inkomens tellen volledig mee: de woonquote hoort bij jullie gezamenlijke toetsinkomen (art. 3 lid 6 Trhk). In het voorbeeld van € 60.000 en € 40.000 is dat de rij van € 100.000.
Hoeveel kunnen we kopen met eigen geld erbij?
Tel jullie eigen geld op bij de maximale hypotheek: dat is jullie koopbudget. Met € 455.578 hypotheek (€ 60.000 en € 40.000 inkomen, 4% rente) en € 25.000 eigen geld is dat € 480.578. Kost de woning € 400.000, dan moeten jullie nog € 375.000 lenen. Van je eigen geld betaal je ook de kosten koper, want je mag niet meer lenen dan de woningwaarde. Eigen geld maakt de maximale hypotheek niet hoger.
Wat is de toetsrente?
De rente waarmee je maximale hypotheek wordt berekend. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer is dat je eigen rente. Bij een kortere periode rekent de geldverstrekker met de toetsrente van de AFM, minstens 5%, of met je eigen rente als die hoger is. In het voorbeeld van € 100.000 en 4% rente daalt de maximale hypotheek bij 5 jaar rentevast van € 455.578 naar € 434.656.
Hoe telt mijn studieschuld mee?
Met het maandbedrag dat je aan DUO betaalt, verhoogd met een bruteringsfactor uit de Trhk. Bij een toetsrente van 3,501% tot 4% is die factor 1,20. € 150 per maand aan DUO telt dan als € 180 per maand. In het voorbeeld van € 100.000 inkomen en 4% rente daalt je maximale hypotheek daardoor van € 455.578 naar € 417.875.
Hoeveel extra mag ik lenen voor een zuinig energielabel?
In 2026: € 5.000 bij label C of D, € 10.000 bij A of B, € 20.000 bij A+ of A++, € 25.000 bij A+++, € 30.000 bij A++++ en € 40.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie van 10 jaar. Bij E, F of G niets. Dat bedrag telt niet mee in je lasten, maar je leent nooit meer dan 100% van de woningwaarde.
Kan ik een hypotheek met NHG krijgen?
De NHG-grens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie. Met NHG krijg je vaak een lagere rente.
Waarom geeft de bank een ander bedrag?
De bank rekent met je inkomen volgens een werkgeversverklaring of inkomensbepaling, je BKR-registratie, de taxatie en haar eigen acceptatieregels. Ook flexibel inkomen, een lager inkomen na je AOW-leeftijd en extra lenen voor verduurzaming kunnen het bedrag veranderen. Deze rekenhulp is een indicatie.
Let op: indicatie, geen hypotheekadvies
Deze berekening is een indicatie, geen hypotheekadvies; de geldverstrekker beslist. De uitkomst volgt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026 met de gegevens die je invult. Een geldverstrekker kijkt ook naar je werkgeversverklaring of inkomensbepaling, je BKR-registratie, de taxatie en eigen acceptatieregels. Uitgangspunten: vast inkomen, beide partners jonger dan de AOW-leeftijd (tenzij je iets anders kiest), annuïtaire hypotheek over 30 jaar. Aan deze uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend.
Klopt er iets niet of mis je iets? Laat het weten
Bronnen & gebruikte waarden
| Onderdeel | Waarde | Status |
|---|---|---|
| Woonquote (financieringslastpercentage) | Trhk bijlage 1: tabel 1 (vóór de AOW-leeftijd, € 30.000–€ 125.000) en tabel 2 (na de AOW-leeftijd, € 29.000–€ 110.000), per toetsrente; bij € 100.000 en 3,501–4,000%: 26,1% | Trhk 2026 |
| Rij in de tabel | rij van het naastlagere duizendtal; onder de laagste rij de laagste rij, boven de hoogste rij de hoogste rij | benadering |
| Inkomen van twee partners | beide volledig, één gezamenlijk toetsinkomen | art. 3 lid 6 |
| Eén partner AOW-gerechtigd | tabel van de partner met het hoogste toetsinkomen | art. 3 lid 7 |
| Toetsrente | rentevast 10 jaar of langer: je rente; korter: AFM-toetsrente 5% (4e kwartaal 2026) of je rente als die hoger is | art. 3 lid 9, AFM |
| Looptijd | 30 jaar annuïtair, maandelijks achteraf; maandrente = jaarrente ÷ 12 | rekenregel |
| Studieschuld | maandbedrag DUO × bruteringsfactor: 1,05 (toetsrente ≤ 2%) tot 1,40 (≥ 6,001%); 1,20 bij 3,001–4,000%, 1,30 bij 4,501–5,500% | art. 3a |
| Doorlopend krediet | ten minste 2% van de kredietlimiet per maand | gedragscode banken |
| Energielabel (extra lenen) | E–G € 0; C–D € 5.000; A–B € 10.000; A+/A++ € 20.000; A+++ € 25.000; A++++ € 30.000; A++++ met garantie € 40.000 | art. 4 lid 3 |
| Alleenstaand | tot € 17.000 extra bij een toetsinkomen boven € 30.000 (na de AOW-leeftijd € 29.000) | art. 3 lid 8 |
| Woningwaarde | maximaal 100% van de woningwaarde | art. 5 |
| NHG-grens 2026 | € 470.000; met energiebesparende voorzieningen € 498.200; borgtochtprovisie 0,4% | NHG |
| Eigen geld en koopbudget | koopbudget = hypotheek op basis van inkomen + eigen geld; nog te lenen = woningwaarde − eigen geld (niet onder € 0); eigen geld verandert de maximale hypotheek niet | rekenregel |
| Overdrachtsbelasting 2026 | 2% als je er zelf gaat wonen; 0% met de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woningwaarde hoogstens € 555.000, één keer); alleen genoemd, niet meegerekend | Belastingdienst |
| Niet meegerekend | extra lenen voor energiebesparende voorzieningen (tot 106%), het lagere inkomen na de AOW-leeftijd als die binnen 10 jaar valt, flexibel inkomen, hypotheekrenteaftrek, kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies) | let op |
- wetten.nl – Tijdelijke regeling hypothecair krediet, geldend vanaf 1 januari 2026 (art. 3, 3a, 4, 5 en bijlage 1)
- Staatscourant 2025, 36471 – Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 (Financiën): inkomenstabellen en energielabelbedragen 2026
- AFM – Toetsrente hypotheken vierde kwartaal 2026 is 5%
- NHG – NHG-grens in 2026 vastgesteld op € 470.000 (met energiebesparende voorzieningen € 498.200)
- Rijksoverheid – NHG-grens stijgt naar € 470.000, afsluitpremie blijft 0,4%
- NVB – Gedragscode Hypothecaire Financieringen (doorlopend krediet: ten minste 2% van de kredietlimiet per maand)
- Belastingdienst – Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)? (woningwaarde 2026 hoogstens € 555.000; anders 2% als u er zelf gaat wonen)
- Rijksoverheid – Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting? (2026: 18 tot 35 jaar, tot € 555.000; zelf wonen anders 2%)
Gecontroleerd op 8 oktober 2026.